[摘要] 10月21日，碧桂园联合金茂拿下中关村科技园丰台园东区三期一宗商业用地，这也是该公司筹谋进京以来拿下的首宗地块。但是，据传近期碧桂园集团内部对这宗土地的处置产生了不同意见，或将退出该宗地块的开发。虽然终尚未有定论，但这一事件也折射出目前北京土地市场的存在的三类风险。
10月21日，碧桂园联合金茂拿下中关村科技园丰台园东区三期一宗商业用地，这也是该公司筹谋进京以来拿下的首宗地块。但是，据传近期碧桂园集团内部对这宗土地的处置产生了不同意见，或将退出该宗地块的开发。虽然终尚未有定论，但这一事件也折射出目前北京土地市场的存在的三类风险。
联合拿地风险
虽然联合拿地之风由来已经，但自2013年开始这一拿地方式所占比重开始出现明显上升。根据亚豪机构统计数据显示，2012年及以前，在北京土地市场经营性用地出让当中，联合拿地的比重多在30%以内。而进入2013年之后，这一比重快速提升至39%，而到了2015年这一比例已达到46%，接近全部经营性用地整体成交的半数。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，近年来北京土地市场价格的不断上升，拿地所需资金不断增加，再加上政府对于土地出让金缴纳节点的严格管控，使得房企在拿地时的资金压力市场风险不可避免，因此联合拿地日益增多，并渐渐成为主流。郭毅介绍，目前联合拿地主要分为三种方式，强强联合、关联公司合体、引入资金方或技术方等。
如保利、首开、龙湖等品牌房企联合拿地，无疑将提升整体竞价实力，能够涉猎更多优质地块，另外联合拿地还能分担项目运作风险。由于地价高企引发的未来高价项目扎堆，房企之间优势互补，联合运作也能分担开发过程中需要面对的资金、产品定位、规划设计以及营销风险，这是房企联合拿地的优势。但与此同时，这种合作拿地的方式也存在一定风险，虽然出资比例与对项目定位的掌控权在前期多有协议，但是在合作过程中难免会出现一些变故，例如上述碧桂园与金茂，一旦碧桂园确定退出，金茂只能选择全盘接受或者等待对方找到“下家”，项目运作周期将受到较大影响，对于合作方原本的运营布局也将产生一定影响。
外地房企进京风险
今年来房地产市场开始出现明显分化，在放松政策支撑之下，一二线城市快速回暖，但三四线城市情况依旧不容客观。因此前几年大肆布局的开发商渐渐开始收缩战线，回归一二线城市，在这其中，北京由于特殊的政治经济地位，因此成为房企战略布局中不可或缺的一环，尤其是像碧桂园这些“南方系”的知名房企，在南方取得一定市场影响力后都开始筹谋“北上”，但是终的结局有可能不是“复制成功”，而是“水土不服”。
郭毅分析认为，从碧桂园的公司体制来看，其跟投制度与全产业链体系是企业能够得以发展的根本，而这其中的关键词是高周转与低成本，但是在北京，尤其是在高地价高房价背景下的北京市场，这一优势却很难奏效。而碧桂园要想真正进京，就必然要对公司运营模式做出一定改变，以适应北京市场，这也是当下很多“南方系”房企所面临的抉择。而即便做出改变，由于经验不足，在项目运营中仍有可能出现未知风险。
碧桂园还有机会跳出棋局，摆脱风险，但另一家外地进京房企已经“身在局中”。恒大于2013年取得东坝一宗宅地，成为同区域单价地王，目前该项目已命名恒大华府对外推广，预期售价高达16万元/平方米，远超同区域的龙湖、保利等其他计划上市项目，但作为恒大进军北京的顶豪，恒大华府将成为其标杆之作，品牌价值胜过实际的销售意义。
“万柳的墙、西宸的缸、霄8的顶儿、融创的湖、紫辰院(楼盘资料)的树、北平府的院子住着谁？”这个北京豪宅圈流传的一个顺口溜，虽然有调侃的性质，但是从中也不难看出豪宅项目打造产品的精细程度，以及北京顶豪项目竞争的激烈性，而对于刚刚进军北京的房企来说，在不了解北京市场、不了解客户需求的情况下，如何打造匹配需求的产品、确定合理的价格、在合适的时机推向市场，并在激烈竞争中突围而出，是每个进京赶考的房企都面临着的巨大考验。郭毅表示。
豪宅市场去化风险
根据亚豪机构统计数据显示，2015年在目前已出让的29宗宅地当中，实际楼面价超过3万元/平方米的多达13宗，加上目前正在出让的土地，2015年土地楼面价超过3万元/平方米的宅地将达到18宗以上。这18宗地块项目未来售价均价超过6万元进入高端住宅产品序列，其中纯商品住宅部分的可售面积为110万平方米左右，而在2015年截止目前，北京纯商住宅市场成交价6万元/平方米以上的高端住宅产品仅成交了不到30万平方米。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，这些高价地一方面面临巨大资金成本的压力，另一方面在也面临艰难的去化压力。北京豪宅项目在短期内出现暴增，但其所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢。因此未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象，而豪宅项目之间也将出现激烈竞争。而在这一背景之下，一些有豪宅成功开发经验的，并且有品牌客户粘性的企业无疑将占据优势，而一些豪宅界的“新面孔”，如取得丰台樊家村地王的葛洲坝等，则将面临更大风险。
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